2月17日，國家郵政局公布2022年1月郵政行業運行情況。1月份，全國快遞服務企業業務量完成87.7億件，同比增長3.3%。

回顧2021年，即使受到全球疫情影響，當年全國快遞服務企業業務量累計依然完成1083億件，同比增長29.9%。快遞業務服務量保持高速增長，作為重要配套設施的物流地產近年來也發展迅速。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵在接受《中國經營報》記者采訪時介紹，2021年全國高標庫（即高標準倉庫）總體供應量比前一年依然有近18%的增加，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產市場，并著力布局。

但也有業內人士認為，目前一線城市之外的物流地產市場已經過剩，大擴張時代已經結束，行業版圖不會有太大的改變。

物流地產，是投資商根據物流企業客戶需要，選擇合適地點，所投資和建設的物流設施。物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等均屬于物流地產范疇。

戴德梁行數據顯示，相較于2020年，2021年全國高標庫的平均租金有3.2%的回落，這樣的回落基本發生在全國各個主要市場中，其中華北和西南市場的跌幅較大，都超過5%，華東市場下跌最小，僅為1.35%。但同時全國高標庫總體供應量仍然有近18%的增加。

蘇智淵對此分析稱，供應量持續增加，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產市場，并著力布局。物流地產作為在過去幾年內疫情影響下投資市場仍然看好的產品，確實承受了很大的壓力，這樣的壓力來自于對這個市場方向的不同判斷。

記者了解到，在過去很長一段時間里，物流地產面臨去化壓力。有業內人士透露，因物流用地價格低，稅收少，對地方政府財政貢獻有限，所以在土地出讓上也沒有優勢。

但在疫情影響下，社會對食品安全的重視度提升，物流行業也發生了變化。仲量聯行數據顯示，在高標庫新增需求方面，線上生鮮消費習慣養成，并走向長期化。在2020年生鮮電商的高標庫新租、擴租需求占總需求的比例僅為12%，到2021年時這個比例已經上升到了21%，增速很快。

已布局物流地產多年的萬科在其2020年財報中也提到，生鮮新零售的加速涌現和連鎖餐飲消費的不斷恢復，推動冷鏈市場需求持續釋放。

“疫情對物流地產行業總體是有明顯推進作用的，這主要體現在疫情改變了人們的生活習慣，直接推進了電子商務、社區團購和生鮮冷鏈的發展，其中我們明顯看到冷鏈行業在過去兩年內的迅猛發展，冷鏈物業設施的產品標準正在有效助推一些大型線上購物和大型商超的生鮮配送效率，同時，冷鏈+央廚的模式已經開始成為趨勢。”蘇智淵指出，國際經濟環境的不明朗對中國制造業的影響較大，進而反過來對物流地產會產業一定影響。

對此，從事相關行業多年的中城倉儲董事長周建成也感同身受：“在物流地產行業，接下來自動化倉庫、冷鏈倉庫、自存倉需求相對會更多。”他同時認為，疫情對實體經濟影響較大，對線上交易影響相對較小，而物流地產與線上經濟聯系更加密切。線上經濟增速下降，決定了物流地產大擴張時代已經結束了。

“而且物流用地長期以來在不同城市都是顯著分化的，一線城市非常稀缺，基本屬于帶有一定壟斷性質的稀缺資源。剩下的絕大多數城市都處于過剩狀態。”周建成坦言。

“我個人也不認為2021年的租金下跌是所謂的市場拐點，反而這對于一直以來高歌猛進的高標庫市場是一件好事，市場可以利用這個契機把因為過去幾年過大的關注度導致的市場泡沫做一定的擠出，這從2021年的幾個大宗物流地產交易就可以一窺全豹。”蘇智淵表示。

可以看到，近年來物流逐漸成為各類政策的高頻詞。2021年9月發布的《“十四五”推進西部陸海新通道高質量建設實施方案》中提出，強化成渝地區雙城經濟圈與北部灣城市群戰略聯動，加快基礎設施建設，創新運營組織模式，優化交通物流結構；2021年7月發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》提出，將穩步推進120個左右國家物流樞紐布局建設，支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

此外，冷鏈物流也成為了未來重點發展方向。2021年12月13日國務院辦公廳發布《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，到2025年將布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地；此外還鼓勵拓展冷鏈物流企業投融資渠道，鼓勵冷鏈物流企業通過兼并重組、戰略合作等方式優化整合資源，提升市場集中度。

從2021年下半年開始，全國范圍內的住宅地產市場遇冷，同時，物流地產則持續受到傳統地產企業的關注。

事實上，近年來入場物流地產的房企不在少數。如上文提到的萬科，早在2014年就成立了物流地產事業部，2015年萬科正式進軍物流地產，推出全新品牌“萬緯”物流。根據萬緯物流官網數據，到目前，萬緯物流已經布局全國46個城市，倉儲項目151個，倉儲規模達1100萬平方米以上，其中冷鏈物流園36個。

萬科對萬緯物流持續增加的投資，可以看出萬科對這條賽道的重視。2020年6月28日，萬科董事會通過了《關于向全資子公司萬科物流增資的議案》，同意將萬科持有的對萬緯物流及其下屬公司的180億債權轉為對其股權出資，萬緯物流注冊資本由1億元增加至181億元；2021年4月3日，萬科公告透露，截至2020年底，公司向萬緯物流累計投入資金約244.2億元；2021年9月15日，萬緯物流再次發生增資及擴股變動，注冊資本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東。

2021年10月22日，在萬科業務交流會上，萬科集團合伙人、萬緯物流董事長張旭透露，從2020年開始，萬緯物流在倉網初具規模基礎上，啟動科技規劃和智慧園區打造。目前，以全國倉網為基礎，提供倉儲運營、冷鏈運輸、增值服務等倉管配一體化服務。張旭表示，疫情過后，物流的發展非常好。過去一年，萬緯物流更多探索新的業務，如新能能源汽車，光伏產業、冷庫等客戶，瞄準每個行業的頭部企業，為他們提供服務。

萬緯物流在回應記者采訪時介紹稱，相比2020年，萬緯物流在2021年的收入增長約60%。萬緯聚焦北京及環京、大蘇州、上海、浙江、深莞惠、大廣佛六大城市群，已形成全國性倉網布局。

萬科并不是唯一入局物流地產的傳統房地產企業。綠地、融創、遠洋等房企也同樣是物流地產的參與者。2017年2月，綠地集團宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰略合作，表示將在航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域共同開發；2018年3月，融創分別以11.36億元、7.97億元的價格收購海航地產集團旗下兩家地產公司，入局物流地產。

2021年4月17日，“遠洋物流”品牌揭牌儀式于上海遠洋商業大廈舉辦，遠洋物流作為遠洋資本全資子公司，將以獨立品牌的形象亮相。2021年10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。

此外，這幾年快速發展的宇培、寶灣和易商等國內背景的物流地產品牌正在追趕以普洛斯為龍頭的傳統外資品牌。

雖然物流地產的中長期價值被看好，但物流地產市場是否會繼續迎來新的面孔尚不樂觀。在周建成看來，前幾年，一些地產開發企業是新加入的力量，隨著地產行業的改變，以后開發企業進入物流地產的會很少。物流地產早就版圖相對穩定了，不會有什么大的改變。

“物流地產是一個與整體經濟環境緊密相關的行業，所以它不是一個短期投資產品，而是一種相對中長期的布局。”蘇智淵指出，物流地產其實是一種兼具生產和生活的服務性配套設施，其主要服務于企業（B端），不像住宅只服務于C端，但因為物流地產近幾年越來越緊密地與城市配送相鏈接，其實可以說它也間接地服務于C端。

也正是基于這樣的特點，蘇智淵表示，投資物流地產不應該用短期逐利的眼光來看，而應該用的策略是時間上的中長期和地理上的廣布局，所以企業是否要入局物流地產，應該看看這樣的產品是否符合自己的投資邏輯。